深圳新批用地上线 多地探索现房销售

证券时报记者 吴家明

近段时间以来，深圳上线不少热点城市推出今年第三批集中供地。新批现房销售8月30日，用地深圳2022年第三批居住用地集中挂牌，多地将于9月28日挂牌成交。探索值得注意的深圳上线是，深圳第四批次居住用地初步计划于9月底或10月份集中发布挂牌出让公告。新批现房销售

考验房企运营能力

据悉，用地本批次推出的多地7宗居住用地总用地面积约49.51公顷，总建筑面积约122.10万平方米（其中初始建设公共住房总建筑面积约39.91万平方米），探索挂牌起始总地价约117.97亿元，深圳上线覆盖宝安、新批现房销售龙华、用地光明、多地坪山区。探索本批次继续坚持房地联动，明确普通商品住房的最高销售限价，继续沿用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，初始建设公共住房、竞价达到地价最高溢价后竞建设保障性租赁住房。与前两批次相比，初始建设的公共住房类型除了保障性租赁住房、公共租赁住房外，还增加了安居型商品房。

作为一线城市的楼市风向标之一，截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化。在此背景下，房企如何看待深圳市场？土拍或许是最好的检验之一。就在8月4日，深圳年内第二批集中供地落下帷幕，共揽金339.32亿元，成功出让14宗地，2宗地流拍，也显示出土地市场开始有所“分化”。不过，对比今年第一批以及去年第三批地块的价格，第二批集中供地的大部分地块限价都有所上涨。从结果来看，拿地仍以国资背景企业为主力军。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“三限双竞+摇号”的供地规则在深圳越来越清晰，甚至成为长效机制。对于开发商来说，拿地时就清晰计算出现在的地价和未来的房价，利润空间都是算好的，想多赚钱也不太可能，但可以通过精打细算、保租房经营、代建费等获得可观的、持久的收入。而且，这样的价格信号对购房者也是清晰的，有利于引导供需双方的预期。其次，开发商加杠杆买地的动力下降，购房者加杠杆炒房的动力也有所下降。最后，地方政府通过调节地价、新房限价，调节竞配建的内容和面积来调节给市场让利的幅度，从而调节市场情绪，以符合当前的市场景气度，也有利于稳定土地市场。

最近，深圳多个新房项目接连入市。在业内人士看来，尽管当前深圳楼市政策还未放松，市场情绪仍较为低迷，但开发商回款承压，不得不逆势销售，而且近期多个现房产品、热点项目发布了销售计划，预计在9月会迎来推盘高峰期。

多地探索现房销售

近期，多个城市的第三批集中供地出现回暖现象，流拍率下降主要得益于地块质量进一步提高和土拍规则持续优化，特别是通过降地价、提限价、取消配建等方式，为参与企业留出了更多利润空间。与此同时，多地开始将“现房销售”写入土地出让文件中。

据中指研究院监测，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售。以合肥为例，当地发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，总起始价277.4亿元，并将于9月23日正式出让。值得一提的是，该批次地块中首次推出现房销售地块。其中，蜀山区SS202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。

“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售，这也极大地考验着开发商资金实力。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，2016年至2019年间，房地产市场活跃度较高，深圳、苏州、南京、重庆、杭州、成都等城市在土地端设置现房销售条件，抑制土地市场热度。2021年以来，房地产市场进入调整周期，现房销售的试点地块成交率大幅下滑。今年7月以来，部分城市的项目出现“停工”现象，对购房者置业情绪和预期均带来不利影响，而现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对楼盘质量和交付行为进行约束，有利于“保交楼、稳民生”。

不过，陈文静也强调，目前并非全面推行现房销售制度的合适时机。全面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、地方财政收入等均有较高的要求，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围的推行积累经验。短期来看，预计将有更多城市从土地端试点现房销售。